“三线之王”荣盛发展血拼土地 引爆资金缺口猜疑

中房报2017-07-17 09:05

7月10日,荣盛发展一则新增土储公告透露其在2017年上半年延续了2016年年末在土地市场“狂扫货”的姿态。

据荣盛发展公告,6月份公司新增土地储备19宗,总土地成交金额超85.76亿元。其中位于重庆、廊坊、张家口等地的11宗地块为招拍挂所得,另外8宗位于秦皇岛、青岛的地块通过股权收购所得。

这只是荣盛发展近两年来在土地市场上“血拼”的一个缩影。其曾创下在2016年末最后一个月内在河北、南京、重庆等地耗资80亿元横扫47宗地块的纪录。

这家素有“三线之王”之称的房企,即使是面对接踵而至的调控声,也毫无收手迹象。据中国房地产报记者根据荣盛发展2017年以来各月新增土地储备情况简报统计,上半年,荣盛发展共斥资146.61亿元揽地48宗。

而另一数据则显示,截至2017年6月30日,荣盛发展借款余额575.1亿元,累计新增借款65.92亿元,2017年初至今累计新增借款占上年末经审计净资产的26.15%,超过公司2016年度经审计净资产的20%。

显然,在荣盛发展连续拿地扩储的背后,融资规模也跟着水涨船高。2016年补仓1000万平方米土地,2017年继续不间断大范围大手笔购入土储的动作在引发业界对这家房企冲刺千亿规模想象的同时,也带来了对其高速成长引爆资金缺口的猜疑。

高频抢地

当初靠着“小万科”的招牌打入资本市场后,荣盛发展迅速形成了“快节奏”的开发战略,占领了以京津冀地区和长江经济带为主的二三线城市,虽盘踞多年,却始终难以做大规模,2016年的销售额在500亿元以内,但其拿地的步伐却始终没有停止,且有越来越激进之势。

结束了去年底单月补仓47宗地块后,2017年开年,荣盛发展在土地市场上就动作频频。

据中国房地产报记者不完全统计,1月份,荣盛发展花费4.84亿元分别在河北霸州、安徽池州和安徽黄山获得了7宗土地。3月份又以22.75亿元分别在河北张家口、沧州和河南濮阳获得了7宗土地。4月初通过招拍挂以18.07亿元在天津、秦皇岛取得三宗地块。5月投资15.19亿元在神农架、唐山、蚌埠、宜兴收获12宗地块。6月更是大手笔斥资85.76亿元新增位于重庆、廊坊、张家口等地的土地储备19宗。

荣盛发展执行总裁、高级助理秦德生表示,在获取土地上,公司核心布局的区域是京津冀与长三角,但如果地块能够符合荣盛对利润率、去化周期等方面的标准,而且现金流充足、市场环境向好,便会考虑进入。

从区域上来看,这48宗地块分布于华东、华北、华中、西南等地。其中重庆是继去年12月7日,荣盛发展以20.52亿元将重庆市巴南区2宗地块收入囊中正式入渝后的再度落子,6月6日和6月7日,荣盛发展豪掷67.35亿元连续摘得重庆主城区四宗宅地。

短短两天时间,荣盛发展在重庆便激进拿地4宗,总体量达231万平方米,并预计最迟年底会入市,目标是做到重庆区域的前五,其凌厉的取地攻势遭受争议。

“荣盛发展的确想做大重庆市场,但目前拿下的这六宗地块,恐怕都难以让荣盛发展在重庆打响其品牌知名度,因为这六宗地块都没能够进入重庆发展的核心区域,位置较偏。”某业内人士说。

重庆并非个案,从拿地速度和规模来看,荣盛发展在各地的表现都可谓是来势汹汹志在必得,但地段却是差强人意。

对于雄安新区,荣盛发展在投资者互动平台上表示,该公司在河北省雄安新区的周边区域如廊坊、沧州、石家庄等地有大量的各类项目储备,相信公司将会极大受益。

但据中国房地产报记者查阅,2017年以来荣盛发展在雄安新区周边包括怀来、唐山、沧州、邯郸、石家庄、廊坊、霸州等地的项目储备至少可扩展至342平方公里,土地储备至少29万平方米,但其并未涉足雄安新区的任何一块土地。

北京某房企高管表示,多年来,荣盛发展始终深耕二三线城市,尤以京津冀和长三角区域有发展潜力的中等城市为主,且擅长布局高铁沿线,采用“走量”的快周转模式,在深耕城市快速复制项目。但是2017年房地产市场持续降温,土地获取时间集中,恐面临现金流问题。

“资金饥渴症”

一面是得益于去年全国热点楼市出现一波供需上扬行情以及融资渠道的宽松,荣盛发展开启在全国多地疯狂拿地布局,一面是激增的负债和各式各样的资本市场运作。

荣盛发展财报数据显示,去年全年营收306.22亿元,同比增长30.6%;净利润40.73亿元,同比增长74.33%。土地储备方面,荣盛发展共通过招拍挂、股权收购等方式获得80余宗土地,总建筑面积约953.95万平方米。

业绩大涨的同时,荣盛发展的债务数据也在不断上升。

截至去年底,荣盛发展总资产共1457.45亿元,总负债1205.36亿元,较去年同期增加387.66亿元,负债率由同期的78.75%上升至82.7%。其中,流动负债852.77亿元,较年初上涨249.59亿元;非流动负债352.59亿元,较年初上涨138.07亿元。

前述某房企高管称,房企快速扩大规模的一般途径是快速拿地,加快周转。这对于企业的资金运营能力及开发销售能力有了更高的要求,也容易抬升企业的杠杆水平。如果销售顺利,拿地规模的迅猛增加还可以用良好的销售手段加以消化,但荣盛发展的地产项目主要集中在三四线城市,去化并不理想,又大规模的跨界投资,荣盛发展哪来的这么多“闲钱”?

实际上,在荣盛发展不断出手土地市场的同时,其在资本方面也动作频频。其中以股权和债券为主的直接融资是荣盛发展的主要融资渠道。

2016年年内已完成了发行规模合共约24亿元,票面利率在6%左右的三期公司债外,还另申请发行一笔规模达70亿元的公司债并发布了49亿元的定增计划。

进入2017年,融资的脚步并没有停下。3月17日,荣盛发展第二大股东荣盛建设,质押1亿股,占上市公司总股本2.3%。3月20日,荣盛建设再次质押6800万股,占上市公司总股本1.56%。3月22日,荣盛发展发行一笔总规模5亿元,利率5.8%的中期票据。

4月10日,荣盛发展控股方荣盛控股质押股权2.21亿股,占上市公司总股本5.08%。4月底,荣盛发展向股权再次质押的大股东和二股东共借款95亿元,年息均为5.7%,借款周期均不超过12个月。

5月26日,荣盛发展再度发行总额不超过人民币49亿元,票面利率为6.8%的第二期中期票据。

除了直接融资外,荣盛发展通过长短期借款等间接融资方式也筹集了大量资金。截至去年末,荣盛发展长期借款187.27亿元,同比增加74.53亿元。

另外,荣盛发展也开始尝试通过购房尾款资产支持专项计划及物业资产支持专项计划来募集资金。

业内人士认为,在当前房地产周期性调控状态下,荣盛发展在面临业绩提振可能会很乏力和“双高”(高负债、高融资成本)压力之下,一路开启“买买买”模式,后续的融资压力倍增。

6月23日,荣盛发展迎来瑞银证券等多家机构的调研,其表示今年以来,受宏观经济、行业调控及资金面紧缩的影响,房地产行业融资的难易程度和融资成本都有一定程度的提高。比如,公司于2017年3月发行第一期中期票据,票面利率利率5.8%,今年5月发行的第二期中期票据,票面利率6.8%,较上一期提高了一个百分点。预计今年的融资成本将较上年有小幅提高。

截至今年一季度,荣盛发展总负债1309.68亿元,较年初增加了103.92亿元。

某券商坦言,今年荣盛发展或很艰难,因为其有效开发楼盘基本在京城周边,紧跟北京楼市调控收紧的步伐,这些区域全部是限购限贷的重灾区,必然导致后续销售非常困难,而且荣盛发展在其他地区的地块也受到当地政府调控,资金拨转不灵,这期间又逆市激进拿地,资金成本非常高,随着限购时间、限购地区不断扩大,荣盛发展下半年业绩堪忧。

正文已结束,您可以按alt+4进行评论